Přestavbová oblast Zwickauer Strasse

Jakmile vstoupí v platnost statut přestavby, nastanou pro vlastníky v přestavbové oblasti určité změny. Uplatňování zákona o přestavbě v souladu s BauGB pomáhá kontrolovat vývoj tak, aby se postupně realizovaly cíle přestavby v dané oblasti. Na začátku je například ve všech katastrech zapsána poznámka o přestavbě, která notáře a vlastníky informuje o uplatňování zákona o přestavbě. Pro všechny prodeje nemovitostí nebo zřizování zatěžujících věcných práv a změny nemovitostí a staveb (např. rekonstrukce nebo přestavby budov včetně změny užívání nemovitostí) je třeba získat povolení města Chemnitz. To platí i pro projekty, které jinak nevyžadují povolení podle saského stavebního zákona. Tímto tzv. povolením přestavby město zajišťuje, aby byla realizována pouze opatření, která jsou v souladu s cíli přestavby v dané oblasti, a aby se zabránilo spekulacím s nemovitostmi. Formuláře žádostí jsou již k dispozici na servisním portálu Amt 24 v části "Projekty v oblastech přestavby, žádost o povolení". Poradenství k podání žádosti poskytuje také Úřad pro územní plánování a majetek, odbor obnovy města.

Jakmile jsou cíle přestavby z velké části splněny, může být přestavbová oblast po přibližně 15 letech dokončena a statut přestavby může být zrušen městskou radou. O asanačním opatření bylo rozhodnuto v tzv. komplexním řízení. Pokud se celá oblast bude dobře rozvíjet, hodnota pozemků se v důsledku sanačních opatření města zvýší.

Tyto poznatky jsou již k dispozici z 5 dalších přestavbových území, která byla ve městě úspěšně realizována v posledních 30 letech. Toto "zvýšení hodnoty související s přestavbou" musí vlastníci po dokončení přestavbové oblasti zaplatit městu formou "vyrovnávacích příspěvků". Takto vybrané částky mají být znovu investovány do oblasti "Zwickauer Strasse", protože i po 15 letech bude stále existovat určitá potřeba asanace.

Co jsou vyrovnávací příspěvky

Oblast přestavby je vymezena za účelem výrazného zlepšení urbanistického rozvoje čtvrti - např. prostřednictvím lepších ulic, zeleně, veřejných prostranství nebo renovací budov. Většinu nákladů nese město, stát a spolková vláda. Protože vlastníci v oblasti přestavby mají prospěch z očekávaného zvýšení hodnoty, zákon stanoví, že se mají podílet na nákladech na přestavbu. Po dokončení sanace proto město vybírá tzv. vyrovnávací částku. Vyrovnávací částky jsou platby, které vlastníci nemovitostí platí městu. Vyrovnávají nárůst hodnoty, který je výsledkem výhradně sanačních opatření města. Město Chemnitz je povinno stanovené vyrovnávací částky vybírat.


Jak se vyrovnávací částka vypočítává

Výpočet probíhá v několika krocích:

1) Hodnota pozemku před asanací

Zjistí se hodnota, kterou by pozemek měl bez sanačních opatření
 

2) Hodnota pozemku po provedení sanačních opatření

Poté se vypočítá hodnota pozemku po dokončení asanace, přičemž se zohlední opatření provedená v dané oblasti. Obecné změny cen pozemků v důsledku ekonomiky nebo inflace se nezohledňují.
 

3) Rozdíl  z 2) a 1) = zvýšení hodnoty pozemku v souvislosti s přestavbou
 

4) Zvýšení hodnoty pozemku související s přestavbou snížené o případné kompenzační skutečnosti (např. vlastní náklady na přestavbu) = vyrovnávací částka

Rozdíl mezi hodnotou pozemku "před" a "po" snížený o případné uznatelné výdaje na pozemek vede k vyrovnávací částce.

Vyrovnávací částka náleží pouze v případě, že se zjištěná hodnota pozemku v důsledku přestavby zvýšila. Konkrétní výpočet se provádí na základě standardizovaných ocenění (znaleckou komisí) a provádí se individuálně pro každou nemovitost v okamžiku zrušení statutu asanace.

Odhad, jakou hodnotu by měla nemovitost bez asanace, tak stanovení skutečné hodnoty s asanací probíhá ve stejnou dobu po ukončení asanace. Vyrovnávací částka nezahrnuje žádné zvýšení hodnoty budovy. Renovační opatření na vlastním majetku vlastníka tedy nezvyšují vyrovnávací částku.

Při stanovení hodnoty lze odpovídajícím způsobem zohlednit vlastní modernizační a restrukturalizační opatření vlastníka.

Předpokladem je, že opatření provedená vlastníkem odpovídají cílům renovace; že před zadáním prací byla uzavřena příslušná písemná dohoda s Úřadem pro územní plánování a majetek a že poskytnuté služby lze prokázat.

Časový harmonogram

Částky kompenzace jsou splatné až po dokončení rekonstrukce území. Při zrušení oblasti přestavby město stanoví hodnotu pozemku před/po a stanoví výši náhrady oznámením. V tomto oznámení je uvedena částka, důvody a lhůta splatnosti; v jednotlivých případech je možná i úhrada ve splátkách. Přestavbová plocha Zwickauer Strasse bude zrušena nejdříve po 15 letech od jejího zahájení - tedy nejdříve v roce 2037.


Kdo musí zaplatit částku náhrady

Osobou povinnou k úhradě je osoba, která je v době zrušení statutu asanačního území uvedena v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti v rozsahu asanačního území.


Předčasné vykoupení

Zákonodárce v § 154 odst. 3 BauGB stanoví možnost dobrovolného předčasného splacení vyrovnávacího příspěvku. Tuto částku však musí být možné určit s dostatečnou jistotou. Město Chemnitz prověří možnost předčasného dobrovolného splacení od roku 2029.

Vlastníci nemovitostí pak mohou budoucí vyrovnávací částku předčasně splatit, pokud si to přejí. Za tímto účelem město určí předpokládanou vyrovnávací částku pro danou nemovitost a uzavře smlouvu o odkupu. Jakmile je tato částka uhrazena, považuje se povinnost platit vyrovnávací platby za splněnou, a to bez ohledu na později stanovenou konečnou hodnotu. Procesní slevu ve výši 15 % lze poskytnout do jednoho roku před plánovaným dokončením přestavbové oblasti.

Příjem z odkupu je přínosem pro přestavbovou oblast a je použit na opatření, která se v přestavbové oblasti teprve budou realizovat. Přispívají tak k dalšímu naplňování cílů přestavby.

Stát také poskytuje daňové úlevy na modernizaci budov ve vlastnictví soukromých vlastníků v přestavbových oblastech a na památkově chráněné budovy, aby usnadnil soukromé investice (v souladu s § 7h a 7i zákona o daních z příjmů). Tyto daňové pobídky mají v oblastech přestavby často zásadní dopad. Za tímto účelem je nezbytné uzavřít před zahájením sanačních opatření dohodu o jejich provádění mezi úřadem územního plánování a majetkovým úřadem a vlastníkem.

> Informace o postupu podle § 7h, 10f a 11a EStG