Sanierungsgebiet Zwickauer Straße

Für die Eigentümer innerhalb des Sanierungsgebietes ergeben sich nach In-Kraft-Treten der Sanierungssatzung einige Änderungen. Die Anwendung des Sanierungsrechts nach dem BauGB hilft zur Steuerung der Entwicklung, um die Ziele der Sanierung im Gebiet auch schrittweise umzusetzen. So wird zu Beginn ein Sanierungsvermerk in alle Grundbücher eingetragen, der zum Beispiel Notare und Eigentümer auf die Anwendung des Sanierungsrechts hinweist. Für alle Grundstücksverkäufe oder die Bestellung von belastenden Grundstücksrechten und die Veränderungen von Grundstücken und bauliche Anlagen (z. B. die Sanierung oder den Umbau von Gebäuden, auch die Umnutzung von Grundstücken) müssen im Stadtplanungs- und Liegenschaftsamt Genehmigungen von der Stadt Chemnitz eingeholt werden. Dies betrifft auch Vorhaben, die sonst keiner Genehmigung nach der Sächsischen Bauordnung bedürfen. Über diese sogenannte sanierungsrechtliche Genehmigung sichert die Stadt, dass nur Maßnahmen umgesetzt werden, die den Sanierungszielen im Gebiet entsprechen und Spekulationen mit Grundstücken vermieden werden. Die Antragsformulare sind bereits im Serviceportal Amt 24 unter „Vorhaben in Sanierungsgebieten, Genehmigung beantragen“ abrufbar. Das Stadtplanungs- und Liegenschaftsamt, Abteilung Stadterneuerung berät auch zur Anwendung.

Wenn die Sanierungsziele weitgehend erfüllt sind, kann das Sanierungsgebiet nach ca. 15 Jahren abgeschlossen und die Sanierungssatzung durch den Stadtrat aufgehoben werden. Die Sanierungsmaßnahme wurde im so genannten umfassenden Verfahren beschlossen. Im Fall einer guten Entwicklung des gesamten Gebietes gewinnen die Grundstücke durch die Sanierungsmaßnahmen der Stadt im Bodenwert an Wert. 

Diese Erkenntnisse liegen bereits aus 5 anderen Sanierungsgebieten vor, die in der Stadt in den letzten 30 Jahren erfolgreich umgesetzt wurden. Diese „sanierungsbedingte Wertsteigerung“ ist durch die Eigentümer nach Abschluss des Sanierungsgebietes in Form von „Ausgleichsbeträgen“ an die Stadt abzuführen. Die so eingenommenen Beträge sollen wieder im Gebiet „Zwickauer Straße“ eingesetzt werden, denn auch nach 15 Jahren wird noch ein gewisser Sanierungsbedarf bestehen.

Was sind Ausgleichsbeträge

Ein Sanierungsgebiet wird festgelegt, um einen Stadtteil städtebaulich deutlich aufzuwerten – z. B. durch bessere Straßen, Grünflächen, öffentliche Plätze oder die Sanierung von Gebäuden. Einen Großteil der Kosten tragen Stadt, Land und Bund. Da die Eigentümerin oder Eigentümer im Sanierungsgebiet von der zu erwartenden Wertsteigerung profitieren, sieht der Gesetzgeber vor, dass Sie an den Kosten der Sanierung beteiligt werden. Nach Abschluss einer Sanierung erhebt die Stadt deshalb den sogenannten Ausgleichsbetrag. Ausgleichsbeträge sind Zahlungen der Grundstückseigentümer an die Stadt. Sie gleichen den Wertzuwachs aus, der allein durch die Sanierungsmaßnahmen der Stadt entsteht. Zur Erhebung der ermittelten Ausgleichsbeträge ist die Stadt Chemnitz verpflichtet.


Wie berechnet sich der Ausgleichsbetrag

Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

1) Bodenwert vor der Sanierung

Es wird ermittelt, welchen Wert das Grundstück ohne Sanierungsmaßnahmen gehabt hätte.
 

2) Bodenwert nach der Sanierung

Danach wird berechnet, wie hoch der Bodenwert nach Abschluss der Sanierung ist – unter Berücksichtigung der durchgeführten Maßnahmen im Gebiet. Dabei bleiben allgemeine Bodenpreisveränderungen durch Konjunktur oder Inflation unberücksichtigt.
 

3) Differenz  aus 2) und 1) = Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung
 

4) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung abzüglich etwaiger Anrechnungstatbestände (z.B. eigene Sanierungsaufwendungen des Eigentümers) = Ausgleichsbetrag

Die Differenz zwischen Bodenwert „vorher“ und „nachher“ abzüglich anrechenbarer Aufwendungen am Grundstück ergibt den Ausgleichsbetrag. 

Nur wenn der ermittelte Bodenwert aufgrund der Sanierung gestiegen ist, wird ein Ausgleichsbetrag fällig. Die konkrete Berechnung erfolgt auf Grundlage standardisierter Wertermittlungen (durch den Gutachterausschuss) und wird für jedes Grundstück zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung einzeln durchgeführt. 

Sowohl die Beurteilung, was das Grundstück ohne Sanierungsverfahren wert wäre als auch die Bestimmung des tatsächlichen Wertes mit Sanierungsverfahren finden zu ein und demselben Zeitpunkt nach Ende der Sanierung statt. Der Ausgleichsbetrag erfasst nicht einen gegebenenfalls gestiegenen Gebäudewert. Erneuerungsmaßnahmen auf dem eigenen Grundstück erhöhen den Ausgleichsbetrag somit nicht.

Eigene Modernisierungen und Ordnungsmaßnahmen der Eigentümer können bei der Wertermittlung entsprechend berücksichtigt werden. 
Voraussetzung ist, dass die vom Eigentümer durchgeführten Maßnahmen den Sanierungszielen entsprechen; dass vor Beauftragung der Arbeiten mit dem Stadtplanungs- und Liegenschaftsamt eine entsprechende schriftliche Vereinbarung geschlossen wurde und dass die erbrachten Leistungen nachgewiesen werden können.

Zeitlicher Ablauf

Ausgleichsbeträge werden erst nach Abschluss des Sanierungsgebietes fällig. Mit der Aufhebung des Sanierungsgebiets ermittelt die Stadt den Bodenwert vorher/nachher und setzt den Ausgleichsbetrag per Bescheid fest. In diesem Bescheid stehen Betrag, Begründung und Zahlungsfrist; in Einzelfällen sind auch Ratenzahlungen möglich. Die Aufhebung des Sanierungsgebietes Zwickauer Straße erfolgt frühestens 15 Jahre nach Beginn - das heißt nicht vor dem Jahr 2037.


Wer muss den Ausgleichsbetrag zahlen

Zahlungspflichtig ist die Person, die bei Aufhebung der Sanierungssatzung als Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstücks im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes im Grundbuch steht.


Vorzeitige Ablösung

Der Gesetzgeber eröffnet in § 154 Abs. 3 BauGB die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vorzeitig freiwillig abzulösen. Dazu muss der Betrag jedoch mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden können. Die Stadt Chemnitz wird die Möglichkeit der vorzeitigen freiwilligen Ablöse ab 2029 prüfen.

Eigentümer können dann den künftigen Ausgleichsbetrag auf Wunsch vorzeitig ablösen. Dazu stellt die Stadt einen voraussichtlichen Ausgleichsbetrag für das Grundstück fest und schließt eine Ablösevereinbarung. Nach Zahlung dieses Betrags gilt die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen als abgegolten, unabhängig vom später endgültig ermittelten Wert. Bis ein Jahr vor dem geplanten Abschluss des Sanierungsgebietes kann ein Verfahrensnachlass in Höhe von 15 % gewährt werden.

Die durch Ablösung erzielten Einnahmen kommen dem Sanierungsgebiet zugute und werden für noch umzusetzende Maßnahmen im Sanierungsgebiet zum Einsatz gebracht. Sie tragen somit zur weiteren Erfüllung der Sanierungsziele bei. 

Der Staat gewährt bei der Modernisierung von Gebäuden privater Eigentümer in Sanierungsgebieten und für Denkmale auch Steuervorteile, um private Investitionen zu erleichtern (gemäß § 7h und 7i EStG). Diese Steueranreize haben oft eine große Wirkung in Sanierungsgebieten. Dazu ist unbedingt vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen zwischen dem Stadtplanungs- und Liegenschaftsamt und dem Eigentümer eine Vereinbarung über die Durchführung dieser Maßnahmen abzuschließen.

> Informationen zum Verfahren § 7h, 10f und 11a EStG