Oblast Zwickauer Straße

Přípravné studie na "Zwickauer Straße", které probíhaly od roku 2020, skončily rozhodnutím o zvážení a schválení plochy (B-119/2022) dne 13. července 2022. Průzkumy města Chemnitz a jím pověřené společnosti KEWOG Städtebau GmbH se týkaly území po obou stranách Zwickauer Straße mezi Kappelbachem na severu, Kappler Drehe na východě, železniční tratí na jihu a dálnicí A72 na západě. Kromě toho byl v této době vypracován rámcový urbanistický plán, který formuloval a představil důležité urbanistické "ochranné pásy" pro budoucí řešení Zwickauer Strasse jako uličního prostoru a celé oblasti. Obyvatelé, vlastníci a zainteresované strany se mohli aktivně zapojit různými způsoby prostřednictvím dotazníků pro vlastníky, online průzkumů, veřejných výkladů, setkání v dané oblasti, prezentací a dialogů na veletrhu a v garážovém areálu.

Na základě kontrol na místě, statistických analýz a účasti veřejnosti byly v řešeném území zjištěny významné nedostatky a závady, které odůvodňují potřebu urbanistických opatření ke zlepšení stavu území v delším časovém období:

• Nevyužité komerční budovy, obchody a byty, zaostávání v rekonstrukcích a nedostatky v údržbě budov,
• ohrožené památkově chráněné budovy,
• nízký podíl zeleně a volných ploch, ekologické nedostatky ve stávajících zelených plochách a vodních plochách,
• funkční nedostatky v důsledku neexistence okresního centra,
• Předimenzovaný dopravní prostor a deficity v uličním prostoru Zwickauer Straße s potenciálem nehodovosti, dopravní a hlukovou zátěží,
• problémy s parkovacími plochami.
  

Největší potřeba opatření je ve východní části studovaného území. Z tohoto důvodu byly stanoveny cíle přestavby a dne 13. července 2022 byla v souladu s § 142 stavebního zákona (BauGB) usnesením městské rady stanovena "oblast přestavby". Přestavba má přispět k novému uspořádání a oživení oblasti "Zwickauer Straße" jako funkční a moderní obytné, pracovní a obchodní oblasti s vysokou urbanistickou kvalitou. Přestavbové území má být dále rozvíjeno ve své funkci vstupního prostoru do centra města.

K dosažení těchto cílů byly podány žádosti o finanční podporu na rozvoj měst od spolkové vlády, státu a Evropské unie. Je však zapotřebí také značných prostředků z obecního rozpočtu a mnoha investic dalších soukromých a veřejných subjektů. Pro některé oblasti město vytváří nová stavební práva pro současnou zástavbu nebo pro rozumnou reorganizaci území prostřednictvím rozvojových plánů. Konkrétní koncepce opatření popisuje požadavky na příštích 15 let v rámcovém plánu a v koncepci financování. Město podalo žádosti o financování a v listopadu 2022 byla oblast Zwickauer Straße zařazena do spolkového státního programu "Růst a udržitelná obnova". Pro příští roky je třeba naplánovat také prostředky z rozpočtu města. To umožní aktivovat i soukromé investice. Realizace je tedy stále do značné míry závislá na poskytnutí finančních prostředků rozložených do delšího časového období.

Stát také poskytuje daňové úlevy na modernizaci budov ve vlastnictví soukromých vlastníků v oblastech přestavby a na památkově chráněné budovy, aby usnadnil soukromé investice (v souladu s § 7h a 7i EStG). Tyto daňové pobídky mají v oblastech přestavby často zásadní dopad. Je nezbytné, aby před zahájením sanačních opatření byla mezi úřadem územního plánování a vlastníkem uzavřena dohoda o provádění těchto opatření.

Jakmile vstoupí v platnost statut přestavby, nastanou pro vlastníky v přestavbové oblasti určité změny. Uplatňování zákona o přestavbě v souladu s BauGB pomáhá kontrolovat vývoj tak, aby se postupně realizovaly cíle přestavby v dané oblasti. Na začátku je například ve všech katastrech zapsána poznámka o přestavbě, která notáře a vlastníky informuje o uplatňování zákona o přestavbě. Pro všechny prodeje nemovitostí nebo zřizování zatěžujících věcných práv a změny nemovitostí a staveb (např. rekonstrukce nebo přestavby budov včetně změny užívání nemovitostí) je třeba získat povolení od města Chemnitz na úřadu územního plánování. To platí i pro projekty, které jinak nevyžadují povolení podle saského stavebního zákona. Tímto tzv. povolením k přestavbě město zajišťuje, aby byla realizována pouze opatření, která jsou v souladu s cíli přestavby v dané oblasti, a aby se zabránilo spekulacím s nemovitostmi. Formuláře žádostí jsou již k dispozici na servisním portálu města v části "Žádost o povolení přestavby". Poradenství k podání žádosti poskytuje také Úřad územního plánování, oddělení obnovy města.

Jakmile jsou cíle přestavby z velké části splněny, může být přestavbová oblast po přibližně 15 letech dokončena a statut přestavby může být zrušen městskou radou. O asanačním opatření bylo rozhodnuto v tzv. komplexním řízení. Pokud se celá oblast bude dobře rozvíjet, hodnota pozemků se v důsledku sanačních opatření města zvýší. Tyto poznatky jsou již k dispozici z 5 dalších přestavbových území, která byla ve městě úspěšně dokončena v posledních 30 letech. Toto "zvýšení hodnoty související s přestavbou" musí vlastníci po dokončení přestavbové oblasti zaplatit městu formou "vyrovnávacích příspěvků". Takto vybrané částky budou znovu investovány do oblasti "Zwickauer Strasse", protože i po 15 letech bude stále existovat určitá potřeba přestavby.